Hogyan legyen mindenkinek lakhatása?

A lakhatási költségek ugrásszerű növekedése miatt tömegek számára vált elérhetetlen álommá az első saját lakás megszerzése vagy a túlzsúfolt otthon nagyobbra cserélése. Ez össznemzeti probléma, amennyiben az ország hosszú távú gazdasági teljesítményét is visszafogja.

A magyar lakáspiac egyik legmeghatározóbb sajátossága a lakástulajdonlás nemzetközi összehasonlításban is rendkívül magas aránya. A magyarok közel 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, ami a negyedik legmagasabb arány az Európai Unión belül.

A kiemelkedően magas tulajdonosi arány fő előnye, hogy védelmet biztosít a lakhatási szegénység legsúlyosabb formáitól, azonban számos súlyos, rendszerszintű problémát is generál. Ilyen mindenekelőtt a „házban gazdag, készpénzben szegény” jelensége. Hazánk az EU egyik legszegényebb országa, a tulajdonosok jelentős részének pedig nincs elegendő jövedelme lakása fenntartására, korszerűsítésére vagy a magas rezsiköltségek kifizetésére. Az ingatlanállomány energetikai elavultsága súlyosbítja hazánk energiafüggőségét: a háztartások „felelősek” a hazai energiafelhasználás egyharmadáért.

A lakástulajdonlás magas aránya a munkaerő alacsony mobilitásával is összefügg: a magyarok kétharmada kisebb városokban vagy falvakban rendelkezik otthonnal; sokuk anyagi okokból nem engedheti meg magának, hogy a több és magasabb minőségű munkalehetőségeket biztosító nagyvárosokba költözzön, illetve ott tanuljon.

Míg az átlagot tekintve a magyarok lakhatási helyzete nem válságos, a legszegényebb társadalmi csoportok kirívóan rossz körülmények között élnek. A mediánjövedelem 60 százaléka alatt keresők 18 százalékát érinti súlyosan a lakhatási szegénység. A magyarok 12,6 százaléka emellett olyan otthonban lakik, ahol beázik a tető, vizes a fal vagy korhadtak a nyílászárók.

A lakhatási problémákban nagy szerepet játszik, hogy Budapest és számos másik magyar nagyváros lakáskínálata szűkös, egyúttal rossz minőségű. 2024-ben az EU-ban Magyarországon épült a legkevesebb új lakás ezer főre vetítve, de a lakásállomány megújulási rátája is nálunk volt a legalacsonyabb.

A lakhatási problémák megoldása érdekében elsősorban kínálati oldalon kell beavatkozni: nem a meglévő lakásállomány keresletét kell fokozni, tovább gerjesztve az áremelkedést, hanem az elérhető lakásállományt kell növelni. Az államnak ugyanakkor a magántőke fokozottabb bevonása mellett célzottan kell támogatnia a legszegényebbek, valamint a vidékről a fővárosba és más nagyvárosokba költöző diákok és életkezdő fiatalok lakhatását.

A lakásvásárlás reális, vonzó alternatívájává kell tenni a lakásbérlést. Ennek érdekében növelni kell a bérbeadók és a bérlők közötti bizalmat és kiszámíthatóságot. Tegyük kötelezővé a formaszerződések alkalmazását a magánbérleti piacon – ezekben a bérlők és a bérbeadók jogait is védjük fokozottabban! Érdemben növeljük a felmondási időt, és szüntessük meg a bérleti díj kiszámíthatatlan változtatásának jogát! Ugyanakkor biztosítsuk, hogy a bérbeadó a lehető leggyorsabban visszakaphassa az ingatlanát a nemfizető vagy károkat okozó bérlőktől!

A magánbérleti szektor fehéredése érdekében az állami hatóságok kizárólag a regisztrált bérleti viszonyokat ismerjék el érvényesnek! A regisztráció elmaradása esetén az állam sújtsa jelentős pénzbüntetéssel a bérbeadót! Hozzunk létre nyilvánosan hozzáférhető lakbéradatbázist, amely transzparenssé teszi az egyes városrészek bérleti díjait és azok változását! A hosszú távú bérleti szerződések esetében korlátozzuk az évközbeni rendkívüli lakbéremelések lehetőségét! Az emelést kössük előre rögzített, objektív mutatókhoz!

A legalább három évre szóló lakásbérleti szerződések esetében a bérbeadás első éve váljék adómentessé, hogy csökkenjen a rövid távú lakáskiadás megtérülési előnye! Évi 90 napot meghaladó időtartam esetén a plusz napok számával arányosan növeljük a lakóingatlanok rövid távú kiadásának összesített adóterhét! A korlátozás azokra a magyarországi nagyvárosokra vonatkozzon, ahol a hosszú távú bérleti díjak mediánjának és a helyi medián nettó jövedelmeknek az aránya alapján a lakáspiac különösen feszesnek tekinthető!

Egy jelentős méretű, országos bérlakásépítési hullám elindítása érdekében az állam hozzon létre bérlakásprofilú befektetési alapot! Az átfogó szemléletű stratégiai tervezés érdekében a városok lakóingatlan-vagyonának fejlesztésével, bérbeadásával és adásvételével erre létrehozott nagyvárosi ingatlanvagyon-kezelő foglalkozzon!

Az állam kedvezményes hitelprogramokkal, állami garanciákkal, célzott telekátadásokkal ösztönözze olyan nonprofit lakásszervezetek létrejöttét, amelyek meghatározott csoportok lakhatási esélyének biztosítása érdekében vállalják a hosszú távú, költségalapú bérbeadást! Ezek a szervezetek elsősorban a nagyvárosi munkaerőpiac működése szempontjából kulcsfontosságú, de piaci alapon egyre nehezebben lakhatáshoz jutó csoportokra, mindenekelőtt a pályakezdőkre, kisgyermekes családokra vagy közszolgáltatásokban dolgozókra fókuszáljanak!

Szabályozatlan, befektetővezérelt ingatlanberuházások helyett szisztematikus várostervezéssel fejlesszük Budapestet és a nagyvárosainkat! Jelentősen növeljük az olyan korszerű, megfizethető és zöldterületekben gazdag ingatlanok számát, ahol minden fontos szolgáltatás 15 percen belül elérhető a lakók számára! Az integrált várostervezés a kompakt városi modelleket támogassa, csökkentve az autófüggőséget és a légszennyezést, emellett kezelje prioritásként a parkok és közösségi létesítmények építését!

Az állam hozzon létre kiszámítható, kormányzati ciklusokon átívelő városfejlesztési és bérlakás-finanszírozási rendszert, amelyhez az önkormányzatok előre meghatározott, átlátható feltételek mellett férhetnek hozzá! A támogatások odaítélése ne átláthatatlan politikai alkukhoz, hanem objektív indikátorokhoz kapcsolódjon: például lakásár-jövedelem mutatókhoz, a bérleti díjak alakulásához, a népességváltozás előrejelzéséhez vagy a munkaerőpiaci koncentráció mértékéhez!

Az állam folytasson anticiklikus építőipar-támogatási politikát! Vagyis képezzünk célzott költségvetési tartalékot a gyengébb gazdasági növekedés éveire, és ezekben az években indítsuk el a jelentősebb állami beruházásokat!

Adjunk sűrűségbónuszt az ingatlanfejlesztőknek: abban az esetben építhessenek magasabb házakat, illetve növelhessék a beépíthetőséget, ha cserébe száz épített lakásonként legalább egyet önkormányzati tulajdonba adnak!

A nagyvárosokban ösztönözzük a bérlakásállomány bővülését a spekulációs célból legalább 12 hónapja üresen álló lakások megadóztatásával! Budapesten és a nagyvárosokban nem uniós állampolgárok ne vásárolhassanak lakást, ha azt nem saját lakhatási célra vagy hosszú távú kiadásra szánják!

2030-ra növeljük 50 ezerről 75 ezerre a nagyvárosi kollégiumi férőhelyek számát, hogy a lakhatás megoldása ne okozzon problémát a vidéki, különösen pedig a leszakadó térségekből érkező tanulók számára!

Az állam vállalja, hogy legalább tíz éven keresztül minden évre vonatkozóan épületfelújítási keretet határoz meg! A program részeként a lakástulajdonosoknak nyújtott támogatási konstrukció két részből álljon: vissza nem térítendő támogatásból és támogatott hitelből! A támogatásokat kössük energetikai feltételekhez! Legyen minimális követelmény a 30 százalékos energiamegtakarítás! Minél nagyobb a fajlagos energiamegtakarítás, annál nagyobb legyen a támogatás!

Mérjük fel, hogy mely kategóriákban hány ingatlant kell korszerűsíteni, és ez alapján ütemezzük a felújításokat! A felújítási hullám ösztönzése érdekében az energiahatékony korszerűsítés is kerüljön be a kedvezményes, ötszázalékos áfakörbe! Hozzuk létre a Nemzeti Épületfelújítási Központot, amely nagyobb volumenben, hatékonyabban tudja koordinálni a hazai épületállomány felújítását!

Növeljük párhuzamosan mind a magasan, mind pedig az alacsonyan képzett építőipari dolgozók számát, ezzel csökkentve a munkaerőhiány okozta elakadást a lakásfelújítási piacon! A szakképzés megújítását kössük össze a felújítási program, illetve a zöld átmenet szükségleteinek kezelésével! Készítsük elő a felújítási programhoz szükséges alapanyagok kiszámítható biztosítását, lehetőleg minél nagyobb arányban hazai forrásból!

Könnyítsük meg a felújításokról és a hitelfelvételről szóló társasházi döntéseket! Abban az esetben, ha az igennel szavazók a kimaradó lakók költségrészét is finanszírozni tudják, a tulajdonosok kétharmadának hozzájárulása is legyen elegendő a beruházásról való döntéshez!

Az állam vezesse be újra a támogatott lakás-takarékpénztári konstrukciókat, azonban a korábbinál célzottabb és differenciáltabb formában! Az állami támogatás mértéke legyen arányos az elért energiamegtakarítással, vagyis a nagyobb energiahatékonysági javulást eredményező beruházások magasabb támogatásban részesüljenek!